VORFÄLLIGKEITSJOKER:
keine Vorfälligkeitszinsen zahlen
VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG VERMEIDEN BZW. ZURÜCKFORDERN
Vorfälligkeitsjoker: Vermeidung oder Rückforderung der Vorfälligkeitsentschädigung
Mit dem sog. Vorfälligkeitsjoker besteht eine ausgezeichnete Möglichkeit eine Vorfälligkeitsentschädigung (VfE) zu vermeiden bzw. den bereits gezahlten "Vorfälligkeitszins" zurück zu erhalten.
Wenn Sie Ihren Darlehensvertrag vorzeitig zurückzahlen möchten, wird Ihre Bank von Ihnen in der Regel einen „Strafzins“ in Rechnung stellen.
Leicht entsteht eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 20.000 bis 35.000 EUR. Manchmal sogar deutlich mehr.
Dieses Geld kann man sich jedoch in den allermeisten Fällen sparen, weil ein Großteil von Immobilienkreditverträgen Fehler beinhalten, die dazu führen, dass der Bank noch nicht einmal ein Anspruch auf einen Cent Vorfälligkeitsentschädigung zusteht.
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Warum kann die Bank Vorfälligkeitszinsen verlangen?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank nur dann verlangen, wenn sie auch ihren Informationspflichten gegenüber den Darlehensnehmern ordnungsgemäß, also laut Gestz, nachgekommen ist. Zu diesen Pflichten gehört bei allen Immobilienkrediten, die nach dem 20. März 2016 abgeschlossen worden sind, dass der Darlehensvertrag korrekte und vollständige Angaben zur Berechnungsweise der Vorfälligkeitszinsen enthält.
Hintergrund ist die Regelung des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese Vorschrift betrifft Darlehensverträge die ab dem 21.03.2016 abgeschlossen worden sind.
Dort heisst es:
Dieser Passus ist das Einfallstor für uns Bankenanwälte, so RA Eser.
Denn mittlerweile sind eine Reihe von Gerichtsentscheidungen zugunsten der betroffenen Darlehensnehmer ergangen.
Fehler Nr. 1: Unzureichender Passus in Darlehensverträgen der Commerzbank
Von besonderer Bedeutung ist ein Urteil des OLG Frankfurt vom 01.07.2020 (17 U 810/19) = NJW-RR 2020,1121, in dem das Gericht einen in Immobiliendarlehens- Verträgen der Commerzbank standardmäßig verwendeten Passus als unzureichende Information beanstandete.
Fehler Nr. 2: Fehlerhafte Information über den Zeitraum der geschützten Zinserwartung
d.h. den Zeitraum, für den eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt geschuldet wird.
Das ist, falls die Zinsbindung nicht bereits früher endet, der frühestmögliche Kündigungstermin des Darlehens. Immobiliendarlehen sind gem. § 489 BGB unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Entschädigung kündbar, sobald zehn Jahre seit Vollauszahlung verstrichen sind. Die Bank darf ihren Zinsverlust dann entsprechend nur bis zum erstmöglichen Kündigungstermin berechnen. Wird der Eindruck erweckt, es könne ein Schaden über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg berechnet werden, stellt dies einen Fehler dar, der zum Verlust des Anspruches der Bank auf eine VfE führt. So das Landgericht Konstanz, Urteil vom 08.12.2020 (C 4 O 155/20 = BeckRS 2020, 43962) sowie das Landgericht Hamburg, Urteil vom 19.02.2021 (318 O 164/20) = BeckRS 2021, 10496.
Fehler Nr. 3: Kein Hinweis auf Berücksichtigung der Sondertilgungsoption
In zahlreichen Kreditverträgen insbesondere der Genossenschaftsbanken (Sparda- und Volksbanken) sowie der Deutschen Privat- und Geschäftskundenbank AG von 2018 fehlt der Hinweis, dass vereinbarte Sondertilgungsrechte zugunsten des Kunden zu berücksichtigen sind. Dadurch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung meist deutlich niedriger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung. Eine derartige Unterlassung hat gemäß dem Urteil des Landgerichts Konstanz vom 08.12.2020 (C 4 O 155/20) = BeckRS 2020, 43962) ebenfalls den Wegfall des Anspruches der Bank auf eine VfE zur Folge.
Fehler Nr. 4: Falscher Bezugsmaßstab bei der Berechnung des Zinsausfallschadens
Verträge von Genossenschaftsbanken (insbesondere der Sparda-Banken) enthalten des Öfteren den Hinweis, dass für die Berechnung des Zinsschadens die Renditen von „Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner“ maßgeblich sind, z.B. von Bundesanleihen. Gemäß BGH-Rechtsprechung (BGH, Urteile vom 07.11.2000 - XI ZR 27/00 sowie vom 30.11.2004 - XI ZR 285/03) sind hingegen die höheren Renditen für Hypothekenpfandbriefe anzusetzen.
Fehler Nr. 5: Nichtangabe des Verhältnisses maßgeblicher Parameter bei der Berechnung des Zinsschadens
Mit einem Urteil vom 10.02.2021 (2 O 872/19) hat das Landgericht Rostock die Ostseesparkasse zur Rückzahlung von über 23.000 € Vorfälligkeitsentschädigung verurteilt. Sollte dieses Urteil in Rechtskraft erwachsen, wäre die Bahn frei für eine Vielzahl von Parallelverfahren, da das Vertragsformular bundesweit von zahlreichen Sparkassen verwendet wird.
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Für Bankkunden besteht auch die Möglichkeit die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach der Höhe zu beanstanden, weil diese fehlerhaft oder auf Basis veralteter Daten erfolgt ist.
Hier hat Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht Eser vor allem bei der Commerzbank fehlerhafte Berechnungen einsehen können.
Ein Überprüfung kann auch hier schon zu Ersparnissen von über 20.000,- € führen.
Denn aufgrund der stark gestiegenen Zinsen, die den Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung stark mindern, erfolgen häufig fehlerhafte bzw. nicht aktuelle Berechnungen. Denn die stark gestiegenen Zinsen führen dazu, dass der Vorfälligkeitsanspruch der Bank sich mindert – nicht selten sogar komplett entfällt.
Hier lohnt sich eine fachanwaltliche Überprüfung besonders.
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Der Bundesgerichtshof (BGH, AZ: XI ZR 320/20) hat im Rahmen einer sog. Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank eine Niederlage zugefügt. Das OLG Frankfurt a.M. hatte hierbei die Commerzbank AG verurteilt, vom Kunden bereits bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung i.H. von knapp EUR 21.600,00 zurück zu zahlen .
Damit ist das Urteil des OLG Frankfurt a.M. rechtskräftig.
Das Urteil sorgte seinerzeit für großes Aufsehen, da nach Recherchen des „Handelsblatts“ rund 95.000 Darlehensverträge, die ab dem 22.03.2016 geschlossen worden sind, betroffen sind.
OLG Frankfurt a.M.: Vorfälligkeitsentschädigung ohne Rechtsgrund geleistet
Im konkreten Fall sollte der Kreditnehmer für die Ablösung von zwei Darlehen mehr als EUR 21.500,00 an die Commerzbank AG zahlen. Mit einer solchen Entschädigung sichern sich Geldhäuser vereinfacht gesagt einen Ausgleich dafür, dass ihnen im Fall einer vorzeitigen Kündigung eines Kreditvertrages Zinseinnahmen entgehen.
Das OLG Frankfurt a.M. war zu der Auffassung gelangt, dass die Ausführungen der Commerzbank AG zur Berechnung der Entschädigung in den streitigen Darlehensverträgen „nicht den gesetzlichen Anforderungen“ genügen. Die Angaben müssten „klar, prägnant, verständlich und genau“ sein. Das Fazit des OLG als zweite Instanz in diesem Verfahren: „Die Leistung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgte ohne Rechtsgrund. Eine Zahlungsverpflichtung bestand nicht.“
Damit konnte der Kunde die bereits bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurück fordern.
Bedeutung des Urteils auch für Kunden anderer Banken
Das nun vom BGH bestätigte Urteil ist auch für Kunden anderer Banken von Bedeutung. Einige Kreditinstitute hätten zwar Formulare überarbeitet, doch auch diese sind nach unserer Ansicht weiterhin angreifbar. Es gibt demnach für zahlreiche Privatleute / Verbraucher die Möglichkeit, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden bzw. zurück zu fordern.
Dies gilt jedenfalls für Darlehensverträge, die ab dem 22.03.2016 abgeschlossen worden sind. Der Gesetzgeber hatte seinerzeit festgeschrieben, dass Banken ihre Kunden gerade auch bei Baufinanzierungen deutlich über die sog. Vorfälligkeitsentschädigung belehren müssen.
Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrages, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.
§ 502 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
RECHTSLAGE
Den Widerrufsjoker nutzen um keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, geht das?
Ja dies ist möglich, so Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Eser aus Stuttgart. 17 Jahre Berufserfahrung im Bankrecht.
Zuletzt hat z.B. das Landgericht Rostock, Az. 2 O 872/19, für bundesweite Furore gesorgt, als es die Ostsee-Sparkasse verurteilt hatte. Das Landgericht Rostock sah keine Grundlage für die Einbehaltung der Vorfälligkeitsentschädigung Die Ostsee-Sparkasse Rostock muss einem Kunden nun die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 23.500 Euro zuzüglich Zinsen erstatten. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Nach unserer Auffassung ist diese Entscheidung hochbrisant und geht über den Einzelfall hinaus, weil die bemängelten Verträge von nahezu allen Sparkassen in Deutschland verwendet werden.
Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen!
Wenn ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von ihnen fordert oder sie bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, sollten sie von uns prüfen lassen, ob Fehler in der Widerrufsbelehrung enthalten sind, die zu einem Widerruf berechtigen.
Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag hat zur Folge, dass ein Widerruf des Darlehens unter Umständen noch heute möglich sein kann. So holen Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung zurück oder können die Zahlung direkt umgehen.
Dies ist immer dann möglich, wenn Fehler in der Widerrufsbelehrung vorliegen oder sonst Angaben im Darlehen unzutreffend sind.
So hat auch das Landgericht Konstanz in seiner Entscheidung vom 08.12.2020 (Az.: C 4 O 155/20) zu Gunsten eines klagenden Darlehensnehmers entschieden.
Der Grund für die Entscheidung des Gerichts war, dass die Angaben im Vertrag zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht klar und verständlich waren.
Insoweit hat das Landgericht Konstanz festgestellt, dass unzureichende Angaben im Hinblick auf die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vorlagen.
Es wurde, so das Gericht, schon nicht darauf hingewiesen, dass die Bank nur für die Zeit bis zur erst möglichen Kündigung des Darlehensvertrages durch die Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Außerdem wurden vereinbarte Sondertilgungsoptionen nicht erwähnt.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Eser ist seit 16 Jahren als spezialisierter Anwalt im Bereich des Bank- und Kapitalmarktrechts bundesweit tätig. Daneben ist er auch als Lehrbeauftragter bei der Dualen Hochschule Baden-Württemberg in Stuttgart nebenberuflich tätig.
Rechtslage ab dem 21.03.2016
Die Berechnung richtet sich nach der Bestimmung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie -siehe Art 25 Abs. 3. Die Richtlinie ist seit dem 21.3.2016 ins deutsche Recht umgesetzt worden.
Hierbei gilt es § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB zu beachte.
Danach muss man eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen.
Oftmals besteht der Anspruch nicht oder nicht in der von der Bank geforderten Höhe. Dies hat mehrere Ursachen.
Die Banken haben nicht oder nicht richtig die Regelungen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für Verträge, die ab dem 21.03.2016 geschlossen wurden verstanden oder jedenfalls nicht richtig umgesetzt. Die Berechnung richtet sich nach der Bestimmung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie -siehe Art 25 Abs. 3. Die Richtlinie ist seit dem 21.3.2016 ins deutsche Recht umgesetzt worden.
Oft wird bei der Berechnung auf die Aktiv-Passiv-Methode verwiesen. Maßgebend ist aber die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Negativzinsen dürften deshalb nicht in die Berechnung mit einbezogen werden. Einerseits dürfte die einfache Verweisung auf die Aktiv-Passiv-Methode schon fehlerhaft sein. Die Bank hat dann keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Weitere Fehler bei den Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind beispielhaft, dass der Zeitraum für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fehlerhaft angegeben wurde oder zum Beispiel vereinbarte Sondertilgungsrechte in der Berechnung nicht mit einbezogen wurden.
Als Fachanwalt für Bankrecht helfe ich Ihnen gerne.
Meine Kanzlei verfügt seit 19 Jahren über exzellente juristische Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen im Bankrecht.
