Kündigung bzw. Probleme mit dem Gewerbemietvertrag

Sie benötigen anwaltliche Hilfe im Bereich des Mietrecht? Sie betreiben ein Gewerbe und haben Probleme mit ihrem Mietvertrag? Sprechen Sie uns gerne an. Als Rechtsanwalt und Fachanwalt vertreten wir Sie zu sämtlichen Fragen im Gewerbemietrecht.  

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Befindet sich der Mieter im Zahlungsverzug bzw. Rückstand mit der Miete, ist neben einer fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung möglich. Letztere wird nicht unwirksam, wenn die Zahlungsrückstände beglichen werden (BGH, Urteile v. 19. September 2018 - VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

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Dies übersehen viele Gewerbe-Mieter.

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Viele Gewerbe-Mieter fragen Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bankrecht Kemal Eser auch nach einer vorzeitigen Beendigug des Vertarges wegen Umsatzrückgang oder anderen Zahlungsschwierigkeiten.

Denn Rechtsanwalt Eser kennt aus seiner langjährigen (17 Jahre) Tätigkeit im Gewerbe-Mietrecht, dass es große Schwierigkeiten bereitet, aus den häufig für viele Jahre geschlossenen Verträgen über Gewerbemietflächen vorzeitig wieder herauszukommen.

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Auch für derartige Fälle aber lassen sich Lösungen finden, die Ihnen einen vorzeitigen Ausstieg aus dem langfristigen Mietvertrag ermöglichen oder zumindest erleichtern. Es lohnt sich also, wenn Sie bei Problemen sich an einen im Gewerbemietrecht erfahrenen Anwalt wenden.

Befindet sich der Mieter im Zahlungsverzug bzw. Rückstand mit der Miete, ist neben einer fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung möglich. Letztere wird nicht unwirksam, wenn die Zahlungsrückstände beglichen werden (BGH, Urteile v. 19. September 2018 - VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Vorzeitige Kündigung: Schriftform-Fehler macht es möglich

Der Pachtvertrag bzw. Gewerbemietvertrag ist über einen längeren Zeitram abgescgklossen und Sie suchen nach einer vorzeitigen Ausstiegsmöglichkeit?

Dann lassen Sie Ihren Vertrag auf Formfehler prüfen!

Wurde der Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag mit einer vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr nämlich nicht schriftlich geschlossen oder z.B. ein Vertragsverlängerung oder wesentliche Vertragsveränderung nicht schriftlich fixiert, gilt der Gewerbemietvertrag als unbefristet geschlossen. Dies regelt explizit der § 550 Abs. 1 BGB.

Der Trick besteht nun darin, dass der in einen unbefristeten Gewerbemietvertrag umgewandelte Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von max. sechs Monaten ordentlich gekündigt werden kann.

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Wann kann ein Schriftform-Fehler passieren? 

Ein Formfehler in einem befristeten Gewerbemietvertrag kann zu unterschiedlichen Zeitpunkten passieren, z.B. bei

1. Vertragsunterzeichnung  

2. Vertragsanpassungen (z.B. neuen Miete, zusätzliche/ weniger Fläche etc.)    

3. Vertragsverlängerungen (Laufzeitverlängerungen vor Ende der ursprünglich vereinbarten Laufzeit)

Wird der Gewerbemietvertrag also z.B. nur per E-Mail (nicht eingescanntes, per E-Mail versendetes Dokument!) oder mit Nachrichten im Messenger geschlossen, abgeändert oder verlängert, kann ein Schriftformmangel vorliegen, den man als „Kündigungs-Joker“ in der Krise nutzen kann!

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Das Mietrecht sieht für eine fristlose Kündigung keine Frist vor. Dennoch muss die außerordentliche fristlose Kündigung innerhalb angemessener Frist ausgesprochen werden. Wartet die kündigungsberechtigte Partei zu lange, lässt das den Schluss zu, dass ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses doch zumutbar ist. Die Frist beginnt mit „der Erlangung der positiven Kenntnis des Kündigungsgrundes“. Jedoch dürfte letztlich nur der Einzelfall entscheiden, was noch als angemessen gilt. Faustregel: Bei den meisten Sachverhalten darf der Kündigungsberechtigte maximal drei bis vier Monate abwarten, bevor er die außerordentliche fristlose Kündigung ausspricht. Ansonsten verwirkt er seine Rechte auf diesen Kündigungsgrund.